プロが教える、土地選びのポイント

家を建てるその前に、まずチェック。

家づくりで失敗できないのが、土地選び。地盤の状態はもちろん、周囲の環境や利便性など、実際に暮らすことを考えながら、より良い土地を見つけたいものです。
家づくりに関しては面積や高さなどさまざまな制約があります。ご不明な点はコバヤシにお気軽にご相談ください。

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地震などで大きな被害を受けない家づくりの為にどんな土地を選ぶかはとても重要です。建ててしまってから後悔するよりも、敷地選びの段階から、その土地の地盤の性状をチェックしたいものです。
右の図は地震などの時の要注意地盤です。
切土と盛土が混在している土地では地震時の揺れ方が異なるため、建物にねじれが生じることがあります。また盛土が多い土地では地盤沈下を起こしやすいです。
地下水位の高い地盤では、地震による水位の降下上昇がおこり建物の沈下や浮き上がりが起こることがあります。
また、砂質地盤では、地震による「液状化現象」の可能性が高いです。
家を建てる時は、敷地の地盤を調べ、必要に応じて地震時の被害を軽減する対策が大切です。

土地の強さ

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都市計画地域には、市街化を促進する「市街化区域」と、市街化を制御する「市街化調整区域」があります。市街化区域には家を建てられますが、市街化調整区域では、農家の住宅や開発許可を受けたもの、既在宅地以外は認められず宅地造成などの開発や、一般住宅の建設は出来ません。

建物に制限がつく「用途地域」
市街化区域内をさらに「用途地域」に分けて規制することで、環境を保全したり、利便の増進を図っています。
住宅の隣に大きな商業施設がある環境や学校と風俗店が並んでいる状況を想像してみてください。

用途が異なる建物が混在していると、秩序がなくなり快適性が失われてしまいます。
これらを避けるために、用途地域には規制があるのです。そして建物の建ぺい率と容積率は用途地域によって定められています。

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用途地域ごとに「建ぺい率」と「容積率」の限度が決められている為、家を建てる時はその敷地に対して定められている上限以下になるようにしなければなりません。

家を真上から見た時の面積を「建築面積」といいます。
敷地面積に対する建築面積の割合を「建ぺい率」といい、「建ぺい率50%」の場合、敷地面積を100㎡として50㎡以内で建物を建てることになります。

すべての階の床面積を「延床面積」といいます。敷地面積に対する延床免責の割合を「容積率150%」の場合、敷地面積を100㎡として150㎡以内の延床面積でなければなりません。

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建築基準法では、都市計画区域内の土地は敷地の前面道路が幅4m未満ならば、道路の中心線から2mの部分までは、所有する敷地名であっても、建物をはじめ塀や門扉などを作ることは一切できません。将来道路幅を4mに拡張するための処置で「セットバック」といいます。
普段私たちが道路として使用していても、役所が道路として認めていない場合は、敷地が道路として接していないことになり、家を建てられないケースもあります。

土地と道路1

旗竿敷地、袋地での注意

土地Aのように、所有地が道路に接する部分が少ない場合、接続部が2m以上なくては土地Aに家を建てることは出来ません。
土地Cの持ち主は、ここにある家を建て替えることは出来ない。また、家を新築したい人が土地Cを買った場合、家を建てることは法律上不可能です。

土地と道路2

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建物を建てたことにより、周囲の日照、採光、通風などを妨げないための法律があります。
絶対高さの制限
第1・2種低層住居専用地域では、建物の最高の高さが10mまたは12mを超えてはならない。

北側斜線制限

北側の隣家に対して隣地境界線上5m上がったところから1対1.25の角度で伸ばしたラインに納めなければいけない。
そのほかにも「道路斜線」「隣地斜線」「日陰規制」等がありますので、家を建てる時は確認が必要です。

絶対高さの図

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